La vivienda resiste a tres ‘cisnes negros’: crisis energética, la guerra y la pandemia

Sociedad de Tasación ha realizado un repaso del sector inmobiliario durante los seis primeros meses de 2022 y ha dejado algunas pinceladas para el futuro. «Vivimos tres cisnes negros (pandemia, crisis energética y la Guerra en Ucrania) y se nos olvida que cualquiera de ellos por separado hubiese generado una crisis en el sector en otro tiempo», afirma Juan Fernández-Aceytuno, CEO de la tasadora. De todos modos, el directivo cree que es el momento de ser «prudente» y de «estar cerca del mercado». Además, en su opinión, el problema de acceso a la vivienda de los españoles tiene su origen en los salarios y no en el empleo porque, de momento, esta última variable está comportándose bien a pesar de la coyuntura actual.

«La realidad es que el ser humano es cazador y recolector. Ahora, un oso ruso ha salido al bosque y la reacción del hommo sappiens es ir a la caverna y protegerse por la sensación de seguridad. Caídas de bolsa, suspensión de pagos de algunos fondos de criptomonedas… ¿Dónde va el capital? Pues al mercado inmobiliario, porque la gente sabe que puede perder, pero toca el activo, tiene contacto físico con él. Toda la volatilidad asociada a divisas nos cuesta más a entenderla porque estamos sometidos por la presión de los tres cisnes negros», ha relatado Fernández-Aceytuno en un intento de reflejar la situación actual a nivel macro y sectorial.

Desde Sociedad de Tasación observan varios estímulos a nivel macro en España entre los que destaca el empleo, pero no lo consideran clave. «El empleo está reaccionando bien, pero en España la limitación son los salarios, no tanto el tener o no trabajo. El salario es el efecto limitante y lo que limita el préstamo es la capacidad de pago. Aunque el empleo funciona bien, los salarios se mantienen o se actualizarán por debajo de la inflación por lo cual habrá pérdida de poder adquisitivo. Por motivos de la inflación, la energía… la capacidad de endeudamiento del sector joven o de las familias medias españolas se va a reducir en los próximos meses», ha alertado el CEO de Sociedad de Tasación.

La confianza empresarial y la confianza del consumidor se ha desplomado un poco. La que se mantiene estable o por encima de 54 puntos es la confianza inmobiliaria. «Medimos esta variable y vemos que sí que se mantiene la percepción de optimismo por parte de los profesionales del sector, quizás por el valor refugio del ladrillo», señala.

Principales conclusiones del informe

1. Durante los últimos dos años y medio se han solapado tres crisis: una pandemia global, un conflicto bélico en Europa y una crisis energética. Son tres amenazas que impactan en la economía y que han dado lugar, entre otras consecuencias, a una inflación superior al 10% en España y a un previsible incremento de los tipos de interés.

2. Pese al contexto actual de incertidumbre a nivel macroeconómico, se observan estímulos económicos en los tres mercados analizados (España, Eurozona y Estados Unidos). Así, hay niveles de empleo sólidos en las tres, una producción por encima del punto de equilibrio (PMI=50) y unos niveles de consumo estables, debido a un efecto prolongado del impacto de la pandemia en la mente de los consumidores.

3. Pese a que las empresas españolas están registrando buenas cifras de negocio y el nivel de empleo es favorable, los índices de confianza empresarial (INE) y del consumidor (CIS) se han desinflado durante el segundo trimestre de 2022 debido a las expectativas generalizadas de ralentización económica y el impacto hacia final de año del final de las moratorias concursales.

4. El ciclo inmobiliario de evolución de precios de la vivienda se sitúa históricamente en una media de siete u ocho años de evolución al alza y posterior mantenimiento de precios y/o evolución a la baja (como ocurrió después de la última gran recesión). El último ciclo, cuya tendencia era alcista, debería haber sido 2013/2020, pero la respuesta del mercado ante la pandemia lo ha alargado hasta hoy, 2022.

5. La vivienda nueva crece a doble de velocidad que la usada. El precio de la vivienda nueva ha crecido un 6,4% en los últimos doce meses, hasta alcanzar los 2.641 euros/m2 en junio de 2022, mientras que el importe de la vivienda nueva y usada aumentó aproximadamente un 3,7%, según los datos de Sociedad de Tasación. El precio de la vivienda nueva sigue escalando debido a factores como la falta de stock disponible (especialmente en algunos mercados como Madrid y Barcelona), una alta demanda, un acelerado ritmo de absorción y el incremento de los costes de construcción. A su vez, el conjunto del precio de vivienda nueva y vivienda usada también se sitúa al alza empujado por el aumento de la demanda, especialmente durante el último semestre.

6. Es importante distinguir en el mercado dos productos (vivienda nueva y vivienda usada), y dos mercados (reposición e inversión). Sus compradores tienen comportamientos e interés diferentes. Cada vez es más relevante la segmentación y el conocimiento del mercado local.

7. La situación actual del mercado residencial presenta diferencias con respecto a 2007. A nivel de precio, pese al aumento del importe de la vivienda nueva en España, el dato de junio de 2022 publicado por Sociedad de Tasación (2.641 €/m2) se sitúa un 9% por debajo del alcanzado en 2007 (2.905 euros/m2). En términos de oferta de obra nueva, se promueve cinco veces menos que hace 15 años. A su vez, el gran dinamismo de la demanda vendría determinado por un adelanto de las decisiones de compra en respuesta a las próximas subidas de tipos y/o como alternativa a los mercados financieros.

Tampoco se vislumbran indicios de sobrecalentamiento hipotecario, con casi práctica ausencia de financiación de suelo y estabilidad en indicadores de riesgo: la ratio hipotecas / transacciones se sitúa en un 0,7 frente al 1,6 de 2008, y la tasa de esfuerzo de los hogares permanece estable, con un 33% frente al 50% que alcanzó en 2008. Por el momento, el Banco de España ha decidido mantener el colchón de capital anticíclico (CCAA) a 0%, instrumento macro prudencial que mide el gap entre la brecha de crédito y el PIB.

8. El exceso de liquidez, la inflación y los tipos de interés negativos han fomentado durante los últimos meses la inversión en el mercado inmobiliario, cuyo objetivo de rentabilidad se sitúa en torno al 3,4-3,7%. Los inversores detectan que el incremento del coste necesario para adquirir una vivienda está incentivando que la demanda de alquiler aumente. En efecto, los salarios son todavía la principal limitación de la capacidad de endeudamiento de los compradores españoles, lo que hace que, con un incremento de inflación, subida de tipos y menor ingreso residual mensual, el alquiler adquiera protagonismo, tal y como está ocurriendo en EE.UU. y Europa.

9. Estados Unidos, que suele actuar como un país adelantado con respecto al resto de economías desarrolladas, empieza a registrar una leve ralentización en el incremento del precio de venta y de alquiler debido al aumento del coste de financiación y al debilitamiento de la confianza del consumidor. En los últimos meses, tanto Estados Unidos como algunos países del norte de Europa vienen registrando sobrevaloración en los precios, con incrementos de doble dígito en el último año, tanto en alquiler como en compra, mientras que en España la situación es algo más contenida, aunque se aproxima progresivamente a los incrementos registrados en la media de la Eurozona.

10. Por último, desde Sociedad de Tasación se recomienda una visión realista y prudente del sector, no adelantando test de stress, sino siguiendo de cerca el mercado tal y como recomienda el IVSC en momentos de incertidumbre. En el caso de España, además, sería esencial que se analizase el mercado de la vivienda en conexión con el de las pensiones, por la peculiaridad de nuestra campana demográfica, por el porcentaje de vivienda en propiedad, presente y futuro; por la antigüedad de los inmuebles, por su baja calificación de niveles de eficiencia energética y por la evidente movilización de riqueza que los activos inmobiliarios van a generar en los próximos 20 años.

FUENTE: FOTOCASA

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